Nem a lakások drágák, hanem a föld alattuk?

Az ingatlanárak átlagjövedelemhez viszonyított emelkedése megnehezíti az első lakáshoz való jutást. Miért kerül ma többszörösébe egy ingatlan, mint 10 évvel ezelőtt? Mi mozgatja az ingatlanárakat?

Ha május elején rápillantottunk a telekárakra, azt láttuk, hogy a 14. kerületben (Zuglóban) egy négyzetméternyi telket átlagosan 115 ezer Ft-ért hirdetnek, vagyis egy 800m2-es telek átlagos irányára 92 millió Ft. 2016-ban a portfolio.hu hasonló gyűjtése azt mutatta, hogy egy ilyen telekért átlagosan 45 millió Ft-ot kértek volna – mai fogyasztói árakon ez kb. 48 millió Ft-nak felel meg.

Az ingatlan- és telekárak jelentős növekedését számos országban tapasztalták, illetve hosszabb távú alakulásukat is vizsgálták. Egy nagy visszhangot kiváltó cikk 14 fejlett ország ingatlanárait vizsgálta a 19. század második felétől.

Azt találta, hogy az ingatlanárak a 20. század második felében indultak dinamikus növekedésnek és az emelkedés 80%-ban a földárak növekedésével magyarázható.

Az utóbbi években számos közgazdász – például Josh Ryan-Collins vagy Joseph Stiglitz – részesíti a föld/telekárakat kitüntetett figyelemben, újra elővéve néhány gondolatot, amelyek a korábbi korok közgazdászait, politikusait foglalkoztatták. Churchill például 1909-ben így fakadt ki:

Utak, utcák épülnek, javulnak a szolgáltatások, a villany az éjszakát nappallá változtatja … és mindeközben a földesúr meg se moccan… Egyik fejlesztéshez sem járult hozzá, mégis mindegyik növeli földjének értékét.

A telek esetében azóta is kulcsfontosságú az elhelyezkedése, infrastrukturális ellátottsága. Milyen közel vannak hozzá jó iskolák, óvodák? Milyenek az onnan elérhető munkalehetőségek? Mennyire élhető és élvezhető a környék?

A lakásárak elemzésénél szokás a keresletet és a kínálatot befolyásoló tényezőkön végigmenni, amelyek nyilvánvalóan eltérnek az egyes országok esetében.

Ryan-Collins mindenesetre egy sajátosságot kiragad: jó lokációból véges van, a legnépszerűbbekből pedig különösen nehéz többet varázsolni. Idővel, technológiai fejlesztésekkel bizonyos építőanyagokat, vagy akár a munkaerő egy részét lehet helyettesíteni, lokáció esetében azonban a bővítés sokkal nehezebb. Ahogy pedig különböző okokból kifolyólag egyre több pénz kerget egy meglehetősen rugalmatlan „jó lokáció” kínálatot, úgy szükségszerű az árak emelkedése.

Lássunk néhányat ezekből az okokból.